China: A diferencia de la tendencia mundial, bajan precios de casas

Los precios de la vivienda en México han despegado 16.2 por ciento en términos reales en el último lustro; en Estados Unidos lo han hecho en 23.2 por ciento, también descontada la inflación, y a escala global el alza promedio ha sido de 5.6 por ciento, como parte de una añeja especulación que ha hecho impagable el acceso a este derecho humano. Sin embargo, en estos cinco años China ha ido al revés.

Datos comparables del Banco de Pagos Internacionales (BIS, por sus siglas en inglés) muestran que en cinco años el precio de la vivienda en China se ha reducido 9.6 por ciento, en medio de una tendencia negativa en el sector inmobiliario de la segunda economía más grande del mundo.

Esta caída no es resultado de una política diseñada para reducir los precios de los pisos, sino de una corrección de la ola especulativa de una industria que desde hace un cuarto de siglo es pilar del crecimiento que ha mostrado China y cuyo peso tiene la capacidad de impactar a otros sectores tan relevantes como la construcción y el financiero.

El Fondo Monetario Internacional (FMI) calcula que al menos hasta 2021 el sector inmobiliario representó una cuarta parte de la actividad económica de China. Tal es su dimensión que, en un reporte fechado a finales de noviembre, BBVA destaca que ese mercado sigue siendo el principal riesgo para la economía asiática.

La vivienda –su construcción, así como los servicios y las importaciones que conlleva– representa 24.4 por ciento del producto interno bruto (PIB) chino, de acuerdo con el FMI; se encuentra por encima del 11.6 por ciento que abarca en Estados Unidos, país donde la burbuja inmobiliaria desató una crisis financiera global en 2008-2009.

Ante los niveles de deuda que tenían algunas inmobiliarias, en 2020 el banco central de China lanzó las tres líneas rojas, las reglas mínimas que los desarrolladores debían cumplir a fin de prevenir el sobrendeudamiento. A un año de su implementación, la mayoría de las empresas corrigió esta tendencia, pero Evergrande (en quiebra) y Country Garden (que sigue en negociaciones para pagar a sus acreedores) reflejaron lo tambaleante del sector.

Castillos en el aire

Esa debilidad se explica sobre todo por la forma en que los desarrolladores estaban obteniendo recursos para su operación. En 2020, 34.5 por ciento de las fuentes de financiamiento de las inmobiliarias provenía de depósitos y preventas, 32.8 por ciento de fondos propios y el otro tercio de hipotecas privadas, préstamos nacionales y de capital extranjero, de acuerdo con la Oficina Nacional de Estadísticas de China.

Un estudio de Goldman Sachs publicado en noviembre reportó que la venta de propiedades en China ha ido en declive desde el pico alcanzado en 2021, a un año de que se anunciaran las tres líneas rojas. Las ventas en ese momento alcanzaron 18.2 billones de yuanes y llegaron a representar 14 por ciento del PIB, pero al cierre de 2024 se estimaban en 8.7 billones de yuanes y 7 por ciento de la actividad económica.

Una de las principales causas de la baja es que el precio de las viviendas está cayendo. BBVA dio a conocer que, a octubre de 2024, en tres de las cuatro ciudades de nivel 1 los precios de la vivienda se habían contraído en términos anuales. En Cantón y Shenzhen la contracción se acercaba a 10 por ciento; en Pekín se observó casi la mitad de esa baja y sólo en Shanghái se dio un incremento anual de 5 por ciento.

A la vez, en la mayoría de las 70 ciudades chinas donde se levanta una encuesta, en octubre 90 por ciento reportaban una disminución de los precios de la vivienda, tendencia mayoritaria que se da mes a mes al menos desde junio de 2023. Como medida para contrarrestar la caída de su sector inmobiliario, China ha implementado una serie de estímulos.

Entre las medidas destacan la flexibilidad del enganche para la compra de una primera y una segunda viviendas; también se estableció un fondo de préstamos de 300 mil millones de yuanes para alentar a las empresas estatales y gobiernos locales a comprar casas no vendidas a fin de reasignarlas a personas de bajos ingresos, y se ha impulsado que las administraciones locales recuperen terrenos arrendados a los promotores inmobiliarios para que éstos tengan un mayor flujo de efectivo.

Aún no hemos observado un análisis ascendente de los principales indicadores de vivienda, como las ventas, la superficie de construcciones iniciadas y la inversión inmobiliaria, acotó BBVA.